Endüstriyel gayrimenkul danışmanlığı hakkında
Merhaba, sorunuzu şu şekilde cevaplayabilirim.
Endüstriyel gayrimenkul danışmanı, özellikle sanayi ve üretim alanları için gayrimenkul satın alma, kiralama, satış ve yönetim süreçlerinde uzmanlaşmış bir emlak danışmanıdır. Bu tür gayrimenkuller genellikle depolar, üretim tesisleri, lojistik merkezleri ve fabrika gibi ticari ve endüstriyel faaliyetlerin gerçekleştirildiği büyük ölçekli yapılardan oluşur. Endüstriyel gayrimenkul danışmanları, yatırımcılar, işletme sahipleri ve sanayi kuruluşlarına bu tür mülklerle ilgili stratejik danışmanlık hizmeti sunar.
Bir endüstriyel gayrimenkul danışmanından beklenen temel görevler ve beceriler şunlardır:
1. Pazar Bilgisi ve Analiz Yeteneği:
- Danışman, bulunduğu bölgedeki endüstriyel gayrimenkul piyasasını derinlemesine bilmelidir. Müşteriye, mevcut arz ve talep durumu, kira bedelleri, yatırım fırsatları ve pazar eğilimleri hakkında bilgi verebilir.
2. Mülk Değerlemesi:
- Endüstriyel gayrimenkullerin doğru bir şekilde değerlemesini yaparak, müşteri için en uygun fiyatın belirlenmesini sağlar. Bu, yatırım kararı verirken kritik bir rol oynar.
3. Yer ve Altyapı Bilgisi:
- Endüstriyel gayrimenkuller, genellikle belirli bir lokasyona ya da altyapıya ihtiyaç duyan işletmeler içindir. Bu nedenle, danışmanın bölgedeki ulaşım ağları, lojistik imkanları, enerji ve su altyapısı gibi unsurlar hakkında bilgi sahibi olması önemlidir.
4. Kiracı ve Alıcı İlişkileri Yönetimi:
- Endüstriyel mülklerin kiralanması ya da satışı sürecinde müzakere yeteneği yüksek olmalıdır. Kiracı bulma, kira sözleşmesi hazırlama, kiralama şartlarını belirleme ve mülk sahibi ile kiracı arasında köprü görevi görme gibi görevler üstlenir.
5. Yatırım Danışmanlığı:
- Danışman, yatırımcılar için potansiyel endüstriyel gayrimenkul yatırımlarını değerlendirir ve getiri potansiyellerini analiz eder. Yatırımcıya mülkün uzun vadeli getirisi, bakım masrafları, bölgesel gelişim projeleri gibi konularda rehberlik eder.
6. Hukuki Bilgiler ve Mevzuata Hakimiyet:
- Endüstriyel gayrimenkullerle ilgili yerel ve ulusal yasal düzenlemeleri, inşaat izinlerini, çevre mevzuatını ve kira kontratlarına ilişkin kanunları iyi bilmelidir. Bu, mülk sahipleri ve kiracılar için hukuki süreçlerin sorunsuz ilerlemesini sağlar.
7. Sürdürülebilirlik ve Teknoloji:
- Danışmanın, modern endüstriyel gayrimenkul ihtiyaçlarına uygun teknolojik çözümler ve sürdürülebilirlik trendlerine de hakim olması beklenir. Enerji verimliliği, yeşil binalar ve otomasyon gibi konular, endüstriyel yatırımlar için giderek daha önemli hale gelmektedir.
Endüstriyel gayrimenkul danışmanı, sanayi sektöründeki işletmelerin ihtiyaçlarına yönelik uzmanlaşmış ve stratejik bir hizmet sunarak, işletmelerin doğru mülkleri bulmalarına yardımcı olur ve yatırımlarını optimize eder.
Sanayi arsası yatırımı
Merhaba Murat Bey,
Türkiye’de sanayi arsası yatırımı yapmak mantıklı bir karar. Özellikle belirli bölgelerdeki sanayi gelişimi ve lojistik avantajlar göz önüne alındığında. Bununla birlikte, yatırımın mantıklı olup olmadığı, aşağıdaki faktörlere bağlıdır. Bunları dikkate almanızı öneririm.
Bölge seçimi; Özellikle İstanbul, Gebze, Kocaeli gibi sanayinin yoğun olduğu bölgelerde sanayi arsalarına talep oldukça yüksektir. Bu bölgelerdeki altyapı yatırımları ve liman, otoyol gibi ulaşım projeleri, sanayi arsası fiyatlarının artmasına neden olmaktadır.
Uzuun vadeli değer artışı; Sanayi bölgelerinde arsa fiyatlarının uzun vadede artma potansiyeli yüksektir. Özellikle sanayiye yönelik teşviklerin olduğu veya yeni altyapı projelerinin geliştirildiği bölgelerde değer artışı daha belirgin olabilir.
Talep ve Kira; Sanayi arsaları, fabrika, depo ve lojistik merkezleri gibi ticari işletmelere kiraya verilerek yatırımcıya sürekli gelir sağlayabilir. Bu nedenle, arsanın çevresindeki sanayi faaliyetlerinin durumu ve potansiyel kiracılar dikkatlice değerlendirilmeli.
İmar durumu; Sanayi arsalarının imar durumu, ne kadar geliştirilebilir olduklarını belirler. Sanayi için uygun bir arsa seçmek, potansiyel kısıtlamalar nedeniyle önemlidir. Bölgenin sanayiye uygun olarak planlanmış olması gerekiyor.
Sanayi arsasına yatırım yaparken bu faktörleri göz önünde bulundurmak ve piyasa analizlerini iyi yapmak, yatırımın mantıklı olup olmadığını belirler.
Lojistik depo yatırımı
Merhaba Asım Bey,
Gebze bölgesi, lojistik ve sanayi açısından Türkiye’nin en stratejik noktalarından biri. Yatırım için doğru lokasyonu seçerken bölgenin altyapı, ulaşım ağı ve sanayi merkezlerine yakınlık gibi avantajlarını dikkate almak önemli. Organize sanayi bölgelerinde artık depolamaya izin verilmese de yine de bazı bilgiler vermek isterim.
Gebze’de depo yatırımı için öne çıkan bölgeler şunlar:
1. Gebze Organize Sanayi Bölgesi (GOSB)
GOSB, Gebze’nin en prestijli sanayi bölgelerinden biridir. Bölgedeki depolar, lojistik ve üretim şirketlerinin yoğun ilgisini çekiyor. GOSB’da depo alanlarının metrekare satış fiyatları, genellikle 1.000 – 2.500 USD/m² aralığında değişiyor. Fiyatlar, depoların teknik özellikleri, modern yapıları ve GOSB’daki konumuna göre değişiklik gösterebilir.
2. Dilovası Organize Sanayi Bölgesi
Dilovası, Kocaeli’ye bağlı Gebze’ye oldukça yakın bir organize sanayi bölgesidir ve özellikle lojistik açısından büyük avantaj sağlar. Buradaki depo fiyatları, GOSB’a göre biraz daha uygundur. Metrekare başına satış fiyatları 800 – 1.800 USD/m² arasında değişmektedir.
3. Tavşanlı ve Muallimköy Bölgeleri
Tavşanlı ve Muallimköy, son dönemde depo yatırımları için dikkat çekiyor. Bu bölgelerdeki arazilerde fiyatlar, sanayi bölgesi içindeki kadar yüksek olmasa da stratejik konumları nedeniyle değer kazanıyor. Metrekare başına fiyatlar 600 – 1.500 USD/m² seviyelerindedir.
4. Şekerpınar ve Çayırova
Şekerpınar ve Çayırova, İstanbul’a olan yakınlığı ve TEM otoyolu gibi önemli ulaşım ağlarına kolay erişimi ile öne çıkıyor. Bu bölgelerdeki depo fiyatları 1.000 – 2.200 USD/m² arasında değişiklik gösterebilir. Özellikle modern, yüksek tavanlı ve geniş kullanım alanına sahip depolar, yüksek talep görüyor.
5. Gebze Ballıkayalar Bölgesi
Ballıkayalar, sanayi ve lojistik alanında gelişmeye açık bir bölge olarak değerlendiriliyor. Buradaki depo fiyatları henüz gelişmekte olan bir bölge olması nedeniyle nispeten daha uygun olup, 500 – 1.200 USD/m² seviyelerindedir.
Yatırım yapmak istediğiniz alanı seçerken, sanayi bölgelerine yakınlığı, altyapı hizmetlerini ve büyüme potansiyelini göz önünde bulundurmalısınız. GOSB ve Dilovası, uzun vadeli yatırımlar için güçlü bir potansiyele sahipken, Tavşanlı ve Muallimköy daha uygun fiyatlarla cazip fırsatlar sunuyor.
Her iki durumda da doğru strateji ile, bu bölgeler depo yatırımı için oldukça cazip.
Built to Suit nedir?
Merhaba
Firmalar işletmelerini büyütme ihtiyacı hissettiklerinde minimum masraf ile maksimum faydaya ulaşabilecekleri projeleri değerlendiririler. Fakat terzi işi uygun bir işletme alanı bulmak zor olduğundan, mevcut alternatifleri değerlendirmek ve uyum sağlamak zorunda kalırlar. Bu da iş süreci boyunca beklenmedik problemleri berberinde getirir.
Piyasadaki alternatiflerin yetersiz kaldığı durumlarda, ihtiyaca özgü proje geliştirme olarakta adlandırılabilecek “Built to Suit” metodu yurtdışında başarı ile uygulanan bir model olarak uzun bir süredir uygulanmaktadır. Bu modelin en büyük özelliği, arsa sahibinin veya geliştiricinin kiracı firma ile anlaşarak mülk özelliğini detaylı belirleyerek proje hazırlaması ve inşaasını finanse etmesidir. Bu sayede ihtiyaç sahibi firma uzun bir süre FAALİYETİNE KESİNTİSİSZ DEVAM EDEBİLECEĞİ ihtiyacına özel bir alana kavuşurken, mülk sahibi ise feshedilemez bir kontrat ile kendisini garanti altına almış olur.
Bu modelde tasarımda söz sahibi Kiracı firma olduğu için, dış görünüm, kat alanları, üretim alanları ve açık alanlar gibi önemli detayları ihtiyac özgü bir şekilde tasarlanmalıdır. Tasarım tercihleri ne kadar hassas yapılırsa o kadar kayıp alan sarfiyatı azalır. Ancak Built to suit metodu ile uygulanan projeler standartlardan uzak yapılar inşa etmek anlamına gelmemektedir. Ne kadar standarda ve bir çok sektöre uygun bir proje yapılırsa, kontrat sonunda başka bir kiracı firma bulamama ihtimali o kadar azalır.
Ülkemizde son yıllarda özellikle ülkemizde yatırım yapmayı hedefleyen uluslararası firmalar tarafından bu metodun sık tercih edilmeye başlandığını ve başarı ile uygulandığını görmekteyiz.
Tuzla’da Endüstriyel ve Lojistik gayrimenkul yatırımı yapmak istiyoruz.
Merhaba. Öncelikle bu iki sektör biribirinden dinamik olarak çok farklı. Endüstri (Üretim tesisi, fabrika) tesislerin yatırım ve gelir hesapları farklı bir şekilde yapılırken, Lojistik gayrimenkullerde aranan kriterler farklıdır. Endüstri ve Lojistik gayrimenkullerin Tuzla ve Gebze bölgesinde yoğunlaşması, bu tip gayrimülklerin şehir içerisinde olmasının yasal boyutu, İstanbul şehir merkezine yakın olması nedeniyle personel taşınmasının kolay olması ve üretilen veya depolanan ürünün lojistik yollarına yakın olması ile ilgilidir.
Tuzla bölgesinde önemli organize sanayi bölgeleri ve münferit üretim sahaları mevcuttur. Eğer kalıcı ve sorunsuz bir ticari emlak yatırımı yapmak istiyorsanız, Organize Sanayi Bölgelerinde bu yatırımı yapmanızı öneririm. Tuzla bölgesinde 5 adet OSB olup bunlar; İstanbul Anadolu Yakası Organize Sanayi Bölgesi (İAYOSB), İstanbul Deri Organize Sanayi Bölgesi (İDOSB), Birlik Organize Sanayi Bölgesi (BOSB), İstanbul-Tuzla Kimya Sanayicileri Organize Sanayi Bölgesi (KOSB), İstanbul Tuzla Organize Sanayi Bölgesi (İTOSB) dir. Bu OSB’ler karma ve ihtisas OSB’leridir.
OSB (Organize Sanayi Bölgeleri)’lerde üretici ve katılımcılara bir çok teşvik ve destek olduğundan, yatırımınızın değerini etkileyeceği için bu bölgelerde yatırım yapmanızı tavsiye ederim.
Bora KARAKOL (ACP, Ticari Gayrimenkul Danışmanı)
İmar barışı
Merhaba. 31 Aralık 2018 günü sona erecek olan imar barışı, 15 haziran 2019 tarihine kadar uzatıldı.