Blog arşivi

Kiracılı Ev

Merhaba Nurgül Hanım,

Evinizi satılığa çıkardığınızda evinizin niteliğine de bağlı olarak iki tür alıcı gelecektir. Ya evinizi mesken amaçlı yada yatırım amaçlı kullanmak amacıyla  alacaklardır. Mesken amaçlı kullanacak alıcılar için içeride kiracının olması sorun teşkil edebilir. Kiracınızın ne zaman çıkacağı konusunda taahhüt verilemezse, yeni alıcı daha az risksiz evlere doğru yönlenebilir. Yeni alıcı tapuyu üzerine aldıktan sonra kontrat bitimine kadar beklemeli, kontrat sonu tarihinden itibaren ilk bir ay içerisinde de ihtarname çekmelidir. Mahkeme 6 ay bitiminden sonra tahliye kararı verebilir. Ancak bu sürenin uzaması da muhtemeldir.

Yatırımcılar için ise elbette kira bedeli önemlidir. Ancak kira bedeli rayicin çok altında ise yeni alıcı kira tespit davası açarak, kiranın rayiç seviyesine çıkarılması konusunda hukuksal hakkını kullanabilir.

Bora Karakol

Ticari Gayrimenkul Danışmanı

Değerli konut vergisi muafiyeti

Merhaba,

Değerli konut vergisi bildiğiniz gibi 15 Ocak 2021’e Resmi Gazete de yayınlanan 31365 sayılı Değerli Konut Vergisi Uygulama genel tebliği başlığı altında yürürlüğe girmiş durumdadır. Değerli Konut vergisine konu olan taşınmazların emlak vergi değerinin,

5 milyon – 7,5 milyon TL arasında olanların 5 milyon TL yi aşan kısmı için Binde 3,

7,5 milyon – 10 milyon TL arasında olanların 7.5 milyon Tl için 7.500 TL ve  aşan kısmı için Binde 6,

10 milyon TL  den fazla olanlar 10.000 TL si için 22.500 TL ve aşan kısmı için Binde 10 oranında vergilendirilecektir.

Fakat bu vergi ile ilgili bazı muafiyetler söz konusudur. Bunlar;

  1. Genel ve özel i idarelerin, belediyelerin, üniversitelerin ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığının maliki olduğu mesken nitelikli taşınmazlar değerli konut vergisinden muaftır.
  2. Değerli konut vergisine giren birden fazla taşınmazınız varsa, bu taşınmazlarınızdan en düşük değerli olan için değerli konut vergisi muafiyeti uygulanır.
  3. Yabancı devletlere ait konsolosluk himayesinde olan taşınmazlarda muafiyet uygulanır.
  4. Faaliyet konusu bina inşası şirketlerin işletmelerine kayıtlı bulunan ve henüz ilk satışa, devir ve temlike konu edilmemiş yeni inşa edilen mesken nitelikli taşınmazlar ilk satışa, devir ve temlike konu edilmediği sürece vergiden muaftır.
  5. Türkiye cumhuriyeti sınırları içerisinde tek taşınmazı olanlar vergiden muaf tutulur.

Bu maddeler ışığında mesken şartlarını ihtiva eden Tuzla’da satın aldığınız mülkün 5 milyon TL yi aşan kısmı için Binde 3 oranında değerli konut vergisi ödemeniz gerekmektedir. Eğer tek bir konutunuz varsa bu vergiden muafsınız.

 

Bora Karakol

Ticari gayrimenkul Danışmanı

 

 

 

Tapu harcını kim öder?

Merhaba Aziz Bey. Emlak Alım satımında tapu devir tesliminden hemen önce, kararlaştırılan satış rakamı üzerinden vergi dairesi tarafından %4 oranında tapu harcı alınmaktadır. Bu harcın nasıl ödeneceği konusunda bir çok alıcı satıcı arasında anlaşmazlık görülmektedir.

Genel kabul edilen, her iki tarafında eşit oranda (%2) ödeme yapmasıdır. Ancak fiyat müzakeresi esnasında bu durum konuşulabilir ve sadece bir tarafın bu ödemeyi yapması konusunda mutabakata varılabilir.

Yapılmasını tavsiye ettiğim şey; bir gayrimenkul danışmanı ile çalışmanız ve ona alım satım ile ilgili protokol hazırlatmanızdır. Yazılı olarak ödemelerin nasıl ve kim tarafından yapılacağı belirlenip her iki tarafında onayı alındıktan sonra, sorunsuz bir şekilde tapu devir işlemi yapılabilmektedir.

 

Hisseli arsa alınır mı?

Merhaba

Hisseli arsa tabiki alınabilir. Sadece bazı detaylara dikkat etmeniz gerekir. Hisseli arsa alırken diğer hisse sahiplerine bu hisseyi almak istiyorlar mı sorusu sorulmuş olmalıdır. Çünkü bu hissedarlarların ön alım hakkı vardır. Mülk Sahibi Ön alım hakkı olan diğer paydaşlara noterden bir yazı göndermeli ve bu haklarını kullanıp kullanmayacaklarını öğrenmelidir. Sizin de bu süreci takip etmenizi öneririm.

Paydaşlar ön alım haklarını kullanmayacaklarına dair resmi bir cevap verdikten sonra, bu sefer sınırdaş parsel sahiplerine de aynı yöntemle ön alım haklarını kullanmak isteyip istemedikleri sorulmalıdır. Bunu kesinlikle noter yoluyla yapmanız gerekmektedir.

Eğer paydaşların arasında taksim (hangi alanın kime ait olduğu) yapılmışsa diğer paydaşların ön alım hakkı ortadan kalkar.

Diğer paydaşlardan birine olan satış nedeniyle de ön alım hakkı kullanılamaz.

Bu adımları takip ederek yaptığınız alım işleminde ilerde bir sorun çıkma riskini ortadan kaldırmış olursunuz.

 

Bora Karakol

Akredite Ticari Gayrimenkul Danışmanı

Kira kontratlarında kefilin imzası hangi durumlarda geçerlidir?

Öncelikle çok önemli ve genellikle az bilinen bir konuya değinmişsiniz.

Kira kontratlarında bildiğiniz gibi şekil şartı aranmaz. Yani sözlü akit ile de kira sözleşmesi yapılmış olur, ispat edilen ödeme şekli ile de kira bağlılığı resmileştirilmiş olur. Kira sözleşmesi yazılı bir şekilde yapılmış ise ve kontratta kefil beyan edilmiş ise dikkat edilmesi gereken çok önemli bazı noktalar vardır.

Kira kontratında imzası bulunan kefilin, kefaletinin geçerli olabilmesi için aşağıdaki noktalara dikkat edilmelidir.

  • Kefilin “El yazısı ile” İsmi soyadı, TC kimlik no su ve imzası,
  •  Kefaletin Adi ‘mi yoksa Müteselsil’mi olduğunun belirtilmesi,
  • “El Yazısı” ile kefaletin süresi ve sorumlu olunan tutarın tamamının ne kadar olduğunun belirtilmesi gereklidir. (Kefililin el yazısı kontratı imzalarken alınmalıdır)
  • Kefil eğer evli ise mutlaka eşinin de rızası olmalıdır.

Eğer kontratta Adi kefil olarak belirlenmiş ise önce Borçlu sonra Kefil, Müteselsil olarak belirlenmiş ise Borçlu’ya gitmeye gerek kalmadan Kefil’den de borç tahsil edilebilmektedir.

Kefaletin resmi olabilmesi için bu şartların yerine getirilmesi gereklidir. Sadece isim soyad yazarak ve imza atılarak alınan kefaletin, hukuk nezdinde hiç bir geçerliliği yoktur.

 

 

Bora Karakol

Akredite Ticari Gayrimenkul Danışmanı

Gayrimenkul ekspertizi nasıl yapılır?

Gayrimenkul ekspertizi yaparken kullandığımız 3 ana yöntem vardır. Bir mülkün fiyatını belirlerken bu 3 yöntemin en az ikisini kullanmamız, fiyatın doğruluğunu test etmek açısından genel kabul görmüş bir ilkedir.

İlk ve en çok kullandığımız yöntem; Karşılaştırmalı pazar araştırması yöntemidir. Bu yöntem ister Ticari bir mülk olsun ister konut olsun, doğru fiyatı belirlemek adına tüm eksperlerin ilk başvurduğu bir yöntemdir. Mülkün özelliklerine benzer ve yakınlığı  2-3 km olan pazardaki mülklerin fiyatları belirlenir. Bu fiyatlar listelenip bir ortalaması çıkarılır. Eğer mülkün lokasyonuna yapın mesafede aynı özelliklere sahip karşılaştırılabilecek başka bir mülk yoksa, alan biraz daha genişletilerek benzer özellikteki mülklerin fiyatları listelenir. Dolayısıyla aynı zaman periyodunda, aynı lokasyondaki Rakip mülklerin fiyatları belirlenerek, kendi fiyatımızı, rakip fiyatların neresinde konuşlandırmamız gerektiği konusunda karar desteği edinilmiş olur.

İkinci kullandığımız yöntem; Gelir yöntemidir. Mülkümüz bugün kiraya verildiğinde elde edeceğimiz gelirin, ileri vadeli projeksiyonunu yaparak kaç yılda amorti edeceği hesaplanır, elde edilen gelirin satış rakamımızla uyumluluğu kontrol edilir. Amortisman süreleri piyasa ve bölge şartlarına göre değiştiğinden, uzman bir gayrimenkul danışmanının tecrübesi bu sürenin hesaplanmasında oldukça etken ve yardımcı olacaktır. Ticari gayrimülklerde ortalama kabul edilen amortisman süresi 13-15 yıl, konutlarda ise 18-25 yıldır. Bu rakamların altında mülk almak yatırımcı için her zaman karlı olacağından, mülk sahibinin satışa olan ihtiyaç hızına göre fiyatlandırma yapılmasında ikinci bir kontrol yöntemi olarak kullanılabilir.

Gelir yöntemi ticari gayrimenkullerde oldukça sık kullanılmasına rağmen,  tek başına kullanıldığında her ticari ünitede doğru sonuç vermeyen bir yöntemdir. Örneğin Fabrikalarda kira amortismanı hesaplaması yanlış sonuç verir. Bu yüzden bu yöntemi uygularken, bölgesinde uzman bir ticari gayrimenkul danışmanından destek almak çok önemlidir.

Üçüncü kullandığımız yöntem ise Yeniden inşa maliyeti yöntemidir. Fiyatını bulmak istediğimiz mülkümüzü, bugün yeni baştan inşa etmeye kalkarsak ne kadarlık bir toplam bedel ödemeliyiz sorusunun cevabını bulmamızı sağlar. Bu yöntem genellikle sağlıksız olup, ekspertizi yapılacak mülkümüzü karşılaştırabileceğimiz hiç bir mülkün olmadığı durumlarda kullanılabilir.

 

Gayrimenkul danışmanınızdan ekspertiz talebinde bulunduğunuzda, 3-5 günlük bir çalışma yaparak size basılı halde raporunu sunacaktır. Bir toplantı ile beraber bu rapor üzerinden birlikte müzakere ederek doğru fiyatı belirleyebilir, en kısa sürede en yüksek fiyattan mülkünüzün satışını sonlandırabilirsiniz.

 

Bora Karakol

Akredite Ticari Gayrimenkul Danışmanı

 

Tuzla’da Endüstriyel ve Lojistik gayrimenkul yatırımı yapmak istiyoruz.

Merhaba. Öncelikle bu iki sektör biribirinden dinamik olarak çok farklı. Endüstri (Üretim tesisi, fabrika) tesislerin yatırım ve gelir hesapları farklı bir şekilde yapılırken, Lojistik gayrimenkullerde aranan kriterler farklıdır. Endüstri ve Lojistik gayrimenkullerin Tuzla ve Gebze bölgesinde yoğunlaşması, bu tip gayrimülklerin şehir içerisinde olmasının yasal boyutu, İstanbul şehir merkezine yakın olması nedeniyle personel taşınmasının kolay olması ve üretilen veya depolanan ürünün lojistik yollarına yakın olması ile ilgilidir.

Tuzla bölgesinde önemli organize sanayi bölgeleri ve münferit üretim sahaları mevcuttur. Eğer kalıcı ve sorunsuz bir ticari emlak yatırımı yapmak istiyorsanız, Organize Sanayi Bölgelerinde bu yatırımı yapmanızı öneririm. Tuzla bölgesinde 5 adet OSB olup bunlar; İstanbul Anadolu Yakası Organize Sanayi Bölgesi (İAYOSB), İstanbul Deri Organize Sanayi Bölgesi (İDOSB), Birlik Organize Sanayi Bölgesi (BOSB), İstanbul-Tuzla Kimya Sanayicileri Organize Sanayi Bölgesi (KOSB), İstanbul Tuzla Organize Sanayi Bölgesi (İTOSB) dir. Bu OSB’ler  karma ve ihtisas OSB’leridir.

OSB (Organize Sanayi Bölgeleri)’lerde üretici ve katılımcılara bir çok teşvik ve destek olduğundan, yatırımınızın değerini etkileyeceği için bu bölgelerde yatırım yapmanızı tavsiye ederim.

Bora KARAKOL (ACP, Ticari Gayrimenkul Danışmanı)

Tuzla da ev satın almayı düşünüyoruz

Merhaba Nalan Hanım,

Öncelikle Tuzla’da bir ev alma düşünceniz nedeni ile sizi tebrik ederim. Özellikle bahçe katı söz konusu olduğunda İstanbul’da uygun fiyatlı daireler için Tuzla hem hesaplı hem de bol alternatiflidir.

Cordella sitesi Tuzla için yeni sayılabilecek güzel bir konsept sitedir. Bahsettiğiniz brüt M2 li bir evin netinin 100 M2 olduğunu düşünürsek fiyatının cazip olduğu konusunda yorum yapmak hemen mümkün değil. Mülkün iç kondüsyonu, şerefiyesi ve diğer özelliklerini beraber değerlendirmek gerekir. Alıcı piyasalarında (Şu anda olduğu gibi) bir mülkün fiyatını Alıcılar belirler. Eğer ciddi olarak bu evi almayı düşünürseniz size bir danışmanla çalışmanızı öneririm. Danışmanlar müzakere konusunda eğitimlilerdir ve size alırken çok daha fazla kar yaptırabilirler.

Sevgiler…

Kendi evimi satmak istiyorum

Merhaba. Öncelikle çok zor bir işe giriştiğinizi bilmeniz ve bunun farkında olarak süreçte ilerlemeniz çok önemli. Sahibinden satılıkların en büyük dezavantajı pazaralama imkanlarının kısıtlı olmasıdır. Geleneksel pazarlamada ürün pazara çıkarılıp beklenirken günümüzde ürünü kullanacak kişinin ayağına gidilmesi gerekiyor. Bu da oldukça zaman, efor ve sabır gerektiren bir iş.

Diğer önemli unsur ise doğru fiyat. Elbette her mülk kendi sahibi için çok değerlidir. Ancak bir malın hem değeri vardır hem de fiyatı. Bu iki olgu genellikle çok fazla karıştırılır ve mülk değeri ile piyasaya çıkartılır. Halbuki piyasa her dönem değişken bir profil izler ve o dönem ki piyasa şartlarına göre bir pazara analizi yapılıp doğru fiyatla pazara çıkılması gereklidir. Aksi halde mülkünüzü görmeye kimse gelmez, uzun süre piyasada kalır ve en sonunda istediğiniz fiyatın çok aşağısında bir fiyata razı olursunuz.

Gördüğünüz gibi komplike bir iş olan gayrimenkul satışı zorlu bir süreçtir. Gecenin 11 inde gelen telefonlarla uğraşmak, başka emlakçıların tacizleri, ölü fiyat veren sahte alıcılar sizi yolun başındayken bezdirecektir. Siz en iyisi profesyonel bir gayrimenkul danışmanı ile çalışın. Nasıl ki hukuki işlerinizi halletmeniz için bir avukat tutuyorsanız veya paranızla ilgili muhasebeci ile anlaşıyorsunuz, bırakın siz keyfinize bakarken işinin ehli bir danışman sizin adınıza bu zorlu süreci yönetsin.

Sevgiler,

Bora KARAKOL

 

Tuzla mı yoksa Kartal mı

Merhaba Salih bey,

Ev fiyatlarının düşmeye geçmesi ile beraber ev alma düşüncesi mantıklı, ancak doğru ihtiyaç analizi ile sonuçlandırılması gerekir. Her iki ilçe de gelişime açık ve pozitif şehirleşme katsayısı yükselen bir grafik izlemekte. Yatırım yapmak istediğiniz zaman önünüze iki kriter çıkar. Kira getirisi ve değer artışı.

Kartal son yıllarda E-5 güzergahında ticari oluşumların hızla arttığı bir bölge. Bu durum yatırım katsayısını olumlu etkilerken çevrede çok fazla yeni proje olması ve stok bulunması emsalleri arasında tercih edilmesine yol açacak diğer faktörlerin önemini ortaya çıkarıyor.

Tuzla bölgesi de aynı şekilde gelişime açık, Gebze ve Sabiha Gökçen Havalimanı gibi önemli iş merkezlerininde yanıbaşında. Marmarayla birleştirilen Metronun da Gebzeye kadar uzatılacak olması önemli merkezlere olan ulaşım sıkıntısını azaltarak tercih edilebilir bir nokta olmasını sağlayacaktır.

Aynı koşullarda olan iki gayrimülkten Kartal sınırları içinde olanı ( Lokasyon,ulaşım vb. değerlendirilerek) kira getirisi olarak daha yüksek olacaktır.

Yatırımınızı kendi ihtiyaçlarınızı iyi analiz edebilecek iyi bir danışman desteği  ile beraber yapmanız, size büyük oranda zaman ve para kazandıracaktır.

Esenlikler dilerim…