Yazar arşivi Bora KARAKOL

Kentsel Dönüşüm Kurtarıcımız mı?

Modern kent yaşamının insanlara en çekici gelen özelliği; iş ve sosyal çevrenin aynı mikro bölgeye sıkıştırılması ve bunun sonucunda kentlilerin ihtiyaçlarına ulaşabilmek için daha az zaman harcayarak bir kazanç sağlayabilmesi. İş-Okul-Sosyal çevre üçgeninde ulaşıma harcanan süre ne kadar az olursa, yaşam kalitesinin de o kadar artacağını düşünürüz. Organize iş bölgeleri, okullar ve sosyal alanlara yakın olan bölgelerde mülklerin daha değerli olması bu yüzdendir. 

Ancak maalesef artık 1950’lerin İstanbulunda yaşamıyoruz. Evden işe, okula ve sosyal alanlara ulaşım eskisi kadar hızlı ve kolay değil. Ortalama bir istanbullu gününün 2 saatini yolda geçiriyor. Bu da ayda 200 saat demektir. Günün sonunda damlaya damlaya farkına varmadığımız bu zaman kaybı süreci, değerli hayatlarımıza yorgunluk ve stres gibi negatif dokunuşlar yapmaya başlıyor. 

Bununla beraber, son 20 yıldaki nüfus artışının bir sonucu olan hızlı kentleşme ihtiyacı da, köklü ilçeleri beton denizine çevirmiş durumda. Elbette bu kentleşme artan nüfusun barınma ihtiyacını karşılamaya yönelik bir zorunluluk olmasına rağmen, kafamızın üzerinde Demokles’in Kılıcı gibi sallanan deprem gerçeğini her deprem sonrası hatırlayıp hemen unutarak, eski mimarı uygulamalarımıza geri dönüyoruz. Unutkanlığımızın en büyük örneğini “İmar Barışı” olarak yaşadık. Binlerce kaçak kapalı alan, riskli bir coğrafyada yaşadığımız gerçeği tamamen unutularak resmileştirildi.

Ne yapılmalı?

İstanbulun köklü ve kalabalık ilçelerinde yatay mimarinin uygulanması mümkün değil. Nedeni ise, işe en baştan yanlış başlamamız. Yatay mimarinin en büyük avantajı, daha konforlu yaşam alanları sunması olsa da, işe başından dikey mimari ile başlamış, popülasyonu yüksek kentlerde neredeyse uygulanabilirliği yok. Üstelik dikkatsizce planlanması halinde mevcut yeşil alanları yok etme tehlikesine sahip.

Eğer herhangi bir devlet teşviği olmazsa yada kent nüfusunun bir kısmı kendi isteği ile yaşam konforu daha yüksek, ulaşımı şehir içinden daha kolay, yeşil alana sahip habitatlar tercih etmezse, kentsel dönüşüm süreci önümüzdeki dönemlerde daha da hızlanıp eski yapılar ikame silüetlerine kavuştuğunda, %40 daha yüksek katlı ve daha soğuk yapılara kavuşacağımız kesin gibi…

Bir Günde Gayrimenkul Tercihleri Değişir mi?


 Biz Gayrimenkul danışmanları satışa çıkacak olan mülklere değerleme yaparken fiyatı etkileyecek etmenlerden, yaş faktörünü biraz daha genişleterek 1999 öncesi ve sonrası diye sınıflandırırız. Çünkü 99 öncesi yapılan yapılar, deprem yönetmeliği o yıllarda da olmasına rağmen, yönetmeliğe uygun yapılmamış olarak değerlendirilir. Yönetmeliğe uygun yapılmış yapılar ise depremden hasar görmemiş olsa bile yıpranma etkisi göz önüne alınarak fiyatlandırılır. Her ne kadar, şimdiye değerleme raporlarında bu hususa dikkat edilse de, bundan sonraki süreçte alıcı tercihleri de göz önüne alınarak daha hassas fiyatlandırma yapılacağı kesin…

İstanbulda yaşadığımız deprem ile beraber gayrimenkul piyasasında kartlar yeniden dağıtılmaya başlandı. Bir günde alıcıların gayrimenkul tercihleri değişti. Önümüzdeki 1 yıllık süreçte İhtiyaç sahipleri, 99 sonrası yapılmış, alüvyon (çamur) üzerine inşa edilmemiş, mümkünse az katlı, sahil hattına uzak bölgelerden ev almayı tercih edeceklerdir. Yatırımcılar ise, İstanbulda hız kazanacak olan kentsel dönüşüm bölgelerine yatırım yapmaya devam ederken, eski yapıların değerlerinde kısa vadede bir düşüş gözlemleyeceğiz. 

Hayatınızın en özel kararlarından biri olan gayrimenkul satın alırken, deprem bölgesinde yaşamanın bilinciyle, zemin etüdü yapılmış, gerekli yasal prosedürleri olağan yollardan tamamlamış ve güvenilir firmaların ürettiği yapılara yönelmenizi tavsiye ederim.

    Lüks Ev Satın Almak İsteyenler İçin İpuçları

    Lüks konuta olan talep her geçen gün artıyor. Lüks evler; alıcısına prestij ve ayrıcalık katan konutlar hâline geliyor. Bu evlere sahip olmak sanıldığı kadar kolay değil! Beklenti ve bütçenize uygun lüks konutu nasıl satın alabilirsiniz? Lüks konut satın alırken nelere dikkat etmelisiniz? İşte lüks ev satın almak isteyenlere öneriler…

    1. Arama sürecini öğrenin
    Lüks ev satışı, diğer konutların satış sürecinden çok farklı bir şekilde ilerleyebilir. Eğer lüks ev birinci el ise kolaylıkla ilanlardan bu konutlara ulaşabilirsiniz. Ancak ev ikinci el ise bazı durumlarda satıcının mahremiyetini korumak için lüks evin ilanı çıkmayabilir. Bu noktada lüks konut satışı yapan profesyonel gayrimenkul danışmanlarına ulaşmak önemli bir adımdır.

    2. Fotoğrafların ötesine geçin
    Emlak sektöründe fotoğraf önemli bir detaydır. Her ne kadar son yıllarda özellikle lüks konut sektöründe fotoğrafa gereken özen gösterilse de bazen fotojenik olmayan görsellerle karşılaşmanız mümkün! Bu sebeple evin kendisini daha yakından görmek için haritaları kullanabilir, hem evi hem de çevresini görebilirsiniz.

    3. Profesyonel bir gayrimenkul danışmanıyla çalışın
    Lüks ev ararken, bu süreci doğru ve hızlı yönetmenizi sağlayacak bir gayrimenkul danışmanı bulmanız bu süreçte kritik bir önem taşıyor. Profesyonel bir gayrimenkul danışmanı müşterileri için karar vermez ancak doğru önerilerde bulunur. Başarılı bir gayrimenkul danışmanının beklentilerinize ve bütçenize uygun evi çok kısa bir sürede bulacağından emin olabilirsiniz.

    4. Bankanızı seçin
    Eğer evin bir kısmı için kredi çekmeyi düşünüyorsanız, bankanızı seçmelisiniz. Tavsiyemiz ise güçlü ilişkilerinizin ve portföyünüzü olduğu bankayı tercih etmeniz. Böylelikle istemiş olduğunuzu krediyi kolayca alabilirsiniz.

    5. Geleceği öngörün
    Eğer yeni başlayan bir projeden lüks bir konut satın alacaksanız, zaman çizelgesini mutlaka öğrenin. Herhangi bir inşaat gecikmesi olması durumunda, nakitinizi uzun süre buraya bağlamak istemezsiniz.

    6. Pazarlık yapmayı unutmayın!
    Gayrimenkul danışmanınız, beklenti ve bütçenizi karşılayan evleri bulduktan sonra beraber sizin için en uygun olan lüks konutu seçin ve fiyat konusunda danışmanınıza vereceğiniz yetki ile pazarlık yapmayı unutmayın.

    Neden Tek Yetki

    Gayrimenkul alım satımı ve kiralaması; alıcı ve satıcılar için sürecin doğru yönetilmesini gerektiren bir  girişimdir. Satış ve pazarlama konusunda az çok deneyimi olan kişilerin,  kendi mülkünü pazarlama konusunda ehil olduklarını düşünerek sadece çeşitli portallara ilan girerek başarılı sonuçlar elde etmeleri istatistiklere göre yüzde 5 olarak kayıtlara geçmiştir.

    “Tek Yetki Sözleşmesi” bir çok kesim tarafından korkutucu ve gayrimenkul sahibini bağlayıcı olarak görülmektedir. Hal bu ki; Gayrimenkul danışmanına verilen tek yetki, Danışmanın sizin adınıza mülkü hazırlaması, pazarlama faaliyetlerini yürütmesi, alıcılarla mülkü gösterip sizin adınıza pazarlık yapması, kısaca sizin hakkınızın alıcılara karşı korunması anlamına gelmektedir. Tek Yetki süreleri değişkenlik gösterirken, bir çok kurumsal firma en az 4 ay olarak bu süreyi belirlemiştir. Bunun nedeni; gayrimülkün satışa çıkarılmasından itibaren uygulanabilecek pazarlama planlarının kademeli olarak en az 4 ay süreye ihtiyaç duymasından kaynaklanmaktadır. Yerel firmalar Yetki Sözleşmesi imzalatmadan sadece pazarlama faaliyetlerine girişmekte, bunun karşılığında satıcının cebinden daha az para çıkacağını iddia ederek mülk sahiplerini aldatmaktadır. Kaldı ki sözleşme yapılmamış portföylerde emlakçılar ana paranın üzerinde bir parayı alıcılardan alarak bunu mülk sahibine bildirmekten imtina etmektedir. Bu şekilde yapılan yetkisiz ve yazılı olmayan alış veriş çoğunlukla satıcının cebinden daha fazla para çıkması ile sonuçlanmaktadır.

    Kurumsal firmaların danışmanları ile yapacağınız sözleşmeler ile danışmanınızı seçebilir, vereceğiniz tek yetki ile de danışmanınızın mülkünüzün satışına odaklanmasını ve başarılı sonuçlar almasını sağlayabilirsiniz. yapmanız gereken tek şey, pazarlama planlarını doğru uygulayan, geri bildirimlerini aksatmadan yaparak zamanında önlemler almanıza yardımcı olabilecek bir kurumsal danışman bulup çalışmaktır…

    Evinizin Satışını Etkileyen 3 Etmen

    MÜLKÜN SATIŞINI ETKİLEYEN 3 ETKEN

     

    Gayrimenkul satmak, en az mülk almak kadar doğru strateji ve adımları uygulamayı gerektirir. Eğer hayatınızda hiç Gayrimenkul satmamışsanız şunu bilmelisiniz ki, odaklanmanız gereken şey doğru bir başlangıçtır. Doğru bir çıkış noktasından hareket ederek bütün süreçleri titizlikle tamamlarsanız, beklediğinizden daha kısa bir sürede sonuca ulaşabilirsiniz.

     

    Doğru başlangıcınızın ilk adımı DOĞRU FİYAT ’tır. Fiyatı yanlış belirlenen mülkler maalesef satılamaz. Yıllarca yaşadığınız ve sizin gözünüzde çok değerli olan mülkünüz, ev almak için uzun yıllar para biriktirmiş ve alım kararı vermeden önce onlarca ev gezmiş bir alıcının gözünde daha hassas ve rayicinde değerlendirilir. Duygusal davranıp ekspertiz ( Çevre konutların liste fiyatları) yapılmadan belirlenen fiyatlar yüksek olasılıkla rayiç bedelin üzerinde kalıp evin satılamamasına neden olurlar. Satışa çıkarılan mülk, ancak sürecin başında doğru fiyatlandırılır ise uzun süre listede kalıp zamanla fiyat düşüren ve en sonunda da belirlenen fiyatın çok altında satılan mülklerin arasına katılmaktan kurtulur. Mülkünüzü satış listesine koyduğunuzda amaç ” en kısa zamanda sonuca ulaşmak” olmalıdır.

     

    Fiyatı doğru belirledikten sonra karşınıza müdahale edemeyeceğiniz bir etken çıkacaktır.

     

    LOKASYON;

    Gayrimenkulünüz; yıllar önce henüz gelişmekte olan ama geleceği belirsiz bir yerden alınmış  ve satışa çıkardığınız  tarihte gelişim sürecini tamamlayan sosyal bir bölgenin içindeyse, karlı bir satış yapma olasılığınız mümkün.

     

    Satış sürecini etkileyen TADİLAT faktörü ise genellikle satıcılar tarafından dikkate alınmaz. Ama alıcılar satın alma kararı verirken (eğer profesyonel yatırımcı değil ise) içerisinde işlem yapılmasına gerek olmayan, hemen oturuma uygun mülkleri tercih ederler.

     

    Yeni bir mutfak – banyo dolabı kombinasyonu ve tertemiz boyanmış duvarlar için harcadığınız para, cebinize katlanarak geri dönecektir.

     

    Satış sürecine güvenebileceğiniz bir Gayrimenkul Danışmanı ile başlamak, büyük olasılıkla mülkünüzü doğru bir strateji ile pazara çıkarıp kısa sürede satışa dönüştürmenize ve reel olarak daha fazla para kazanmanıza yardımcı olabilir.

     

    Bora Karakol